A köznyelvben használatos "alapterület" értelmezése gyakran ad okot félreértésre, ugyanis az eladó és a vevő általában mást ért alatta, természetesen a saját érdekének megfelelően.
Jó tudni, hogy az "alapterület" fogalom nem jogi kifejezés, az építészmérnökök nem is használják önmagában. A szakmai gyakorlatban alkalmazott típusok: nettó-, bruttó-, illetve hasznos alapterület. Az alábbiakban ezekkel ismerkedhet meg.
Ha a „hasznos alapterület” fogalmat használjuk, akkor konkrét jogszabályi definícióra hivatkozunk, és elkerülhetünk vele minden további félreértést. Lásd: OTÉK fogalomtára 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. számú melléklet
Hasznos alapterület: „a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.”
Nettó alapterület: „helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.”
Hasznos alapterület alatt tehát az összes helyiség falkontúron belül mért alapterületeinek összegét értjük, az 1,90 m belmagasság alatti területek beleszámítása nélkül (lásd lenti ábra, amely a képre kattintva letölthető). A konkrét példa esetében a lakás hasznos alapterületébe a vörös vonallal körülrajzolt részek tartoznak, nem tartoznak bele a tartófalak, válaszfalak, ajtók területei, a WC mögötti gépészeti akna és az erkély sem.
Hasznos alapterület meghatározása CSOK-hoz »
HIRDETÉS
A galéria és a lakáson belüli lépcső a teret "elfelezi", tehát alatta és felette is keletkezik terület. Az alatta-felette részből csak az számít a hasznos alapterületbe, ahol a belmagasság legalább 1,90 méter. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a lépcső és a galéria alatti részt csak akkor számíthatjuk, ha be lehet állni alá. A galéria felső területét pedig csak akkor, ha egy 190 cm magas ember fel tud állni rajta. Ha egy nagy belmagasságú lakásba olyan galériát építenek be, amely alatt és fölött is legalább 1,90 méter magasságú terek keletkeznek, akkor a lakás hasznos alapterülete a galéria területével növekszik.
A jogszabályok konkrétan nem nyilatkoznak az erkélyek, teraszok beszámításáról, ezért is van, hogy a gyakorlatban többféle értelmezés is párhuzamosan használatban van. Az ingatlan értékbecslői gyakorlatban az erkélyek és teraszok csökkentő szorzóval (pl. 50%) adódnak a lakás méretéhez.
Az OTÉK általános előírásai szerint a lakáshoz csatlakozó külső terek a hasznos alapterületbe beszámítandók, ha azok fedettek, és a belmagasságuk legalább 1,90 méter. "Fedett" alatt a kifejezetten fedésre szolgáló épületszerkezettel felülről lezárt teret értjük. Többemeletes épületeknél az egymás feletti erkélyek funkciója nem az, hogy "fedést" biztosítson az alatta elhelyezkedő erkélynek, ezért az ilyen erkélyt nem számíthatjuk a hasznos alapterületbe. A témában az alábbi NAV állásfoglalás nyújt még kiegészítő információkat.
A cikk írójának tanulsága, hogy az erkélyek és teraszok beszámítására nem adható ki egységes, minden esetben alkalmazható módszer, ugyanis a jogszabályok nem rendelkeznek róla konkrétan, minden eset más és más besorolás alá esik. A megnyugtató választ egy építészmérnök adhatja meg az adott lakás helyszíni felmérése alapján. A félreértéseket vevőként úgy kerülhetjük el, hogy konkrétan rákérdezünk, a teraszok miként lettek a hasznos alapterülethez számolva.
A tulajdoni lapon szereplő alapterület gyakran eltér a valóságban mérhetőtől. Fontos tudni, hogy ennek önmagában semmilyen joghatása nincs, egy kisebb eltérés nem jelent előnyt vagy hátrányt. A különbözésnek több oka is lehet. Gyakori például, hogy a tervektől eltérően készült el az építkezés, azonban a méretfelvételt a tervek alapján végezték el. Sok esetben az erkélyt és a tetőteraszt is az alapterülethez számolták, valamilyen csökkentő szorzóval. Fontos, hogy a vásárlásra vonatkozó áralkut a valóságos hasznos alapterületnek megfelelően kössük meg. Ha a tulajdoni lapon szereplő hibás érték szerint alkudjuk ki az árat, a téves kiinduló adat az egyik félnek anyagi hátrányt okozhat.
Egyszerűen: a bruttó alapterületet a falakkal együtt mérjük, míg a nettó alapterületet a falakon belül mérjük. A gyakorlatban a falak, falburkolatok, ajtók alatti területeket hozzáadjuk a helyiségek tiszta méretéhez, így kapjuk a bruttó területet. Jogszabályi definíció szerint:
Bruttó alapterület: épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület.
Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.
Ha ingatlant vásárolunk vagy adunk el, nagyon fontos megismernünk a lakás tényleges méreteit. Az eladási árban néhány négyzetméternyi különbség is milliós tétel lehet, így mindkét félnek érdeke, hogy az áralkut a valóságos méretek alapján kössék meg. Ha ez nem így történik, valamelyik fél szinte biztosan anyagi hátrányt szenved.
Hasznos tanács az eladónak, hogy az adásvételi szerződésbe ne kerüljön konkrét alapterület, hiszen a rendelkezésünkre álló adat lehet, hogy téves. A vevőt mindig tájékoztassuk a rendelkezésünkre álló vonatkozó információkról.
Hasznos tanács vevőknek, hogy az alapterületet ne bemondás alapján, hanem építész által készített felmérési tervrajzról tudakoljuk meg. Ha ez nem áll rendelkezésre, akkor saját magunk is felmérhetjük a helyiségek méreteit, ha erre lehetőséget kérünk az eladótól.
A beruházók az esetek nagy részében pontosan számított adatokat adnak meg, amelyek a valóságnak megfelelnek. Gyakori azonban, hogy az értékesítő egyedi számítási módszerrel kalkulálja az "alapterületet", mondani sem kell, hogy a saját érdeke szerint. Általában csak olyan alaprajz érhető el a cég weboldalán, amely a szoba alapterületét tartalmazza, de szélességét/hosszúságát már nem, így nincs lehetőségünk az ellenőrzésre. A tények elferdítésére többféle módszer is használatban van, ezek közül említünk néhányat. 1: a helyiségek méretei a válaszfalak tengelyétől vagy vakolatlan síkjától számítottak (a helyiség méretét az épületszerkezetek nélkül kellene számolni). 2: beszámítják az ajtók alapterületét (holott ezt ugyanúgy nem szokás, mint a válaszfalakat). 3: beszámítják a gépészeti aknák, kémények, szellőzők, tartóoszlopok alapterületét. 4: beszámítják az 1,90 m belmagasságnál alacsonyabb részeket is. Ha komolyan gondolkodunk egy lakás megvásárlásán, érdemes szakszerű építészeti alaprajzot kérnünk az értékesítőtől, amelyről a helyiségek tiszta szélessége és hosszúsága is leolvasható, és a méreteket magunk tudjuk ellenőrizni.